住宅ローン金利上昇＆新NISA vs 繰り上げ返済比較

1. 基本計算式および計算前提

• 住宅ローンの返済計算： 元利均等返済方式を採用。毎月返済額 ＝ $P \times \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1}$（$P$：元金、$r$：月利、$n$：総返済月数）。
• 繰り上げ返済の効果算出： 返済期間を変えずに毎月の返済額を圧縮する「返済額軽減型」を前提として試算しています。利息削減額 ＝ 金利上昇後の総支払利息 － 繰上後の総支払利息。
• 新NISA運用の複利計算： 余剰資金を全期間一括で複利運用した想定。将来資産額 ＝ 元本 $\times (1 + 年利)^年$。
• 端数処理： 各計算において1円未満は四捨五入、万円表示時は四捨五入にて算出しています。

2. 計算上考慮していない重要事項（ご注意ください）

本ツールは基本的な金利差と複利効果を比較する簡易試算ツールであり、以下の個別条件は計算に含まれていません。

• 住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）： 借入残高の一定割合が所得税・住民税から控除される制度ですが、繰り上げ返済で残高を減らすと控除枠が縮小する影響は加味していません。
• 投資信託等の保有・購入コスト： 信託報酬、売買委託手数料、信託財産留保額等の運用コストは考慮していません。
• 住宅ローンの諸費用・借り換え費用： 融資手数料、保証料、登録免許税、司法書士報酬、印紙税等は含みません。
• 団体信用生命保険（団信）： 万が一の際にローン残高がゼロになる団信の保障価値や、特約上乗せ金利は考慮していません。
• ボーナス返済： 毎月均等返済のみを想定しており、ボーナス月増額返済の条件は含まれません。
• 将来の金利変動推移： 金利上昇幅は試算期間を通じて一定として計算しており、将来の更なる変動は反映していません。
• 繰り上げ返済の方式の違い： 期間を縮める「期間短縮型」は利息削減効果がより大きくなりますが、本シミュレーターは「返済額軽減型」を基準としています。

3. 参照した公的機関・金融機関の一次資料

• 金融庁：資産形成の基本（NISA特設ウェブサイト）（外部サイトへ移動）
• 日本銀行：金融政策決定会合の公表文・声明（外部サイトへ移動）
• 住宅金融支援機構：フラット35・住宅ローン情報（外部サイトへ移動）

4. 更新履歴

• 2026年9月29日：投資収益の断定表現を排除、元本割れを含む3シナリオ比較テーブル、損益分岐利回り表示、計算考慮外事項の明記、数値入力同期UIを追加。
• 2026年1月15日：変動金利上昇幅の刻み値更新および最新金利動向の反映。